Vì nhiều chủ nhà không có kiến thức nền tảng về xây dựng, nên có thể khó biết những gì cần tìm khi xem qua ước tính của nhà thầu. Nhiều chủ nhà đã phải hối hận khi họ vội vàng ký hợp đồng với một công ty sửa chữa nhà kém chất lượng. Mỗi công việc đều khác nhau, nhưng có một số quy tắc cơ bản chung để đánh giá bất kỳ ước tính nào cho một dự án cải tạo nhà và với một chút siêng năng và lập kế hoạch trước, bạn có thể đảm bảo rằng bạn sẽ không phải hối tiếc trong một mối quan hệ kinh doanh.
Các bước
Phần 1 của 3: Thu thập ước tính
Bước 1. Dành đủ thời gian để có được nhiều ước tính
Có thể dễ dàng để ai đó nói rằng bạn nên nhận được nhiều ước tính cho bất kỳ dự án sửa chữa nhà nào, nhưng nhiều người không nhận ra rằng nhà thầu có thể mất bao lâu để đến địa điểm làm việc để lập dự toán.
- Một nguyên tắc chung là bắt đầu thu thập các ước tính ít nhất ba mươi ngày trước khi bạn có kế hoạch ký hợp đồng. Rất nhiều nhà thầu hoạt động nhỏ lẻ với chỉ một vài nhân viên. Hơn nữa, các nhà thầu cải thiện nhà thường bao phủ một khu vực địa lý rộng lớn vì rất khó dự đoán khi nào và ở đâu một công việc tiềm năng sẽ đến. Họ là những người bận rộn phải lái xe nhiều, vì vậy có thể mất một hoặc hai tuần để họ đến được chỗ bạn.
- Sau chuyến thăm ban đầu, có lẽ sẽ mất một tuần nữa để có được ước tính.
Bước 2. Thực hiện một số ước tính chi phí sơ bộ của riêng bạn
Thời đại internet đã khiến cho hầu hết mọi người đều có thể tự mình lập ra một ước tính sơ bộ chỉ trong vài giờ và sẵn sàng thực hiện một số nghiên cứu.
- Có rất nhiều trang web ước tính chi phí trực tuyến, bao gồm Homewyze, Homeosystem và This Old House. Một số, như Homewyze, chi tiết hơn những người khác.
- Tùy thuộc vào mức độ chi tiết của công cụ ước tính trực tuyến của bạn, bạn có thể cần phải đo diện tích vuông và đưa ra một số quyết định sơ bộ về vật liệu như gỗ, vinyl hoặc sàn gỗ công nghiệp - để có được ước tính chính xác.
Bước 3. Hỏi xung quanh để biết tên của một số nhà thầu có uy tín
Vì hầu hết mọi người không có chuyên môn để đánh giá nhanh công việc của nhà thầu, họ dựa vào đánh giá của người tiêu dùng và truyền miệng để tìm nhà thầu hợp tác. Không có gì sai với chiến lược đó, nhưng nó không hoàn hảo. Bạn cần lưu ý một số điểm:
Bước 4. Đánh giá chứng chỉ của nhà thầu
Bắt đầu bằng cách kiểm tra các đánh giá trực tuyến. Nhiều người tổng hợp đánh giá trực tuyến có vẻ kém khách quan hơn. Angie’s List là một trong những trang tổng hợp đánh giá tốt nhất và tất cả các xếp hạng trên Angie’s List đều hợp pháp. Nhưng ngay cả Angie’s List cũng cho phép các nhà thầu được đánh giá cao trả tiền để tên của họ xuất hiện đầu tiên trong kết quả tìm kiếm.
- Vấn đề tương tự xuất hiện với giới thiệu truyền miệng. Ví dụ: giả sử bạn muốn xây một bức tường đá ở sân trước của mình. Em gái của bạn đã xây một bức tường đá cách đây một năm, và nó trông rất tuyệt, và cô ấy rất khuyến khích người thợ xây. Vấn đề là, các cấu trúc không chỉ là ngoại hình - chúng còn phải được xây dựng tốt. Làm sao em gái của bạn biết rằng cô ấy không trả tiền cho một bức tường đẹp đẽ sắp đổ sau ba năm?
- Kinh nghiệm của nhà thầu có lẽ là cách tốt nhất để giảm bớt một số lo lắng này. Nếu họ đã làm việc trong khu vực của bạn trong ba thập kỷ, họ được giới thiệu và nhận được các bài đánh giá trực tuyến tốt, thì họ có thể đáng để xem xét.
- Kiểm tra trực tuyến với Phòng kinh doanh tốt hơn (BBB) để xem điểm của họ, bất kỳ khiếu nại nào trước đó và nhận xét của khách hàng.
- Mặc dù hầu hết mọi người sẽ không làm điều đó, nhưng không phải là một ý tưởng tồi nếu tiến hành kiểm tra lý lịch cá nhân đối với nhà thầu của bạn. Nếu nhà thầu của bạn đã lừa dối mọi người trước đây, thì rất có thể đó là ở một tiểu bang khác - vì họ sẽ không được cấp phép ở tiểu bang mà họ đã thực hiện hành vi gian lận. Kiểm tra lý lịch kỹ lưỡng có thể giúp tìm ra bất kỳ lịch sử tội phạm rắc rối nào.
Bước 5. Lập danh sách các hạng mục cần phải chi trong dự toán
Nếu bạn chỉ cần sửa chữa hoặc thay thế một hạng mục, điều này không quan trọng bằng. Nhưng nếu bạn đang phải hoàn thành nhiều việc, hãy lập danh sách mọi thứ mà bạn có thể muốn giải quyết.
Ví dụ: nếu bạn mới thay cửa sổ, có thể bạn không cần danh sách để theo dõi điều đó. Nếu bạn đang sửa sang lại toàn bộ ngôi nhà của mình, hãy lập một danh sách
Bước 6. Gặp nhà thầu tại địa điểm làm việc
Đừng bao giờ đánh giá thấp những gì bạn có thể học được từ một cuộc gặp mặt trực tiếp. Có tất cả các loại chi tiết bạn có thể không nắm bắt được qua điện thoại hoặc trực tuyến.
Đi dạo trên công trường cùng với nhà thầu cũng có thể nhắc nhở bạn về những hạng mục mà bạn có thể đã bỏ quên trong danh sách của mình
Bước 7. Lập lịch ước tính từ ít nhất ba nhà thầu
Nếu bạn có thời gian, hãy lên lịch thêm. Nhưng bạn cần nhận được ít nhất ba ước tính, bởi vì nếu không có ba ước tính, bạn sẽ không bao giờ có thể biết liệu một ước tính có phải là giá trị ngoại lệ hay không.
Thậm chí cao hơn giá ước tính, điều quan trọng là phải lấy ba vì nhà thầu có thể sai. Cho dù bạn đang sửa chữa, thay thế, tu sửa hoặc xây dựng lại từ đầu, thì vẫn có khả năng cao là ước tính từ ít nhất một nhà thầu sẽ quá cao, quá thấp hoặc hoàn toàn sai. Nếu một nhà thầu nói với bạn rằng bạn cần phải thay thế máy nước nóng và một nhà thầu khác nói rằng họ có thể sửa chữa nó, làm thế nào bạn biết ai đúng? Ước tính thứ ba có thể thực hiện thủ thuật
Phần 2/3: Phân tích các ước tính bạn nhận được
Bước 1. Ghi lại thời gian để có được ước tính
Trừ khi một công việc quá lớn, không nên mất nhiều hơn một vài tuần để có được ước tính. Điều có lẽ phù hợp hơn lượng thời gian cần để có được ước tính là sự khác biệt giữa khoảng thời gian họ nói là sẽ mất bao lâu và thời gian thực sự mất bao lâu.
Sử dụng phán đoán tốt nhất của bạn khi cân nhắc yếu tố này. Nếu ai đó phải mất ba tuần để cho bạn biết họ sẽ tính phí bao nhiêu để thay thế việc xử lý rác của bạn, thì bạn có thể muốn tránh họ. Nếu bạn có một công việc lớn và nhà thầu có thể giải thích lý do của sự chậm trễ và chủ động cho bạn biết là sắp muộn, thì điều đó có thể không phản ánh sự siêng năng của họ
Bước 2. Chú ý đến mức độ chi tiết trong dự toán
Ước tính vốn dĩ không chính xác, nhưng điều đó không có nghĩa là nó phải không chính xác. Một ước tính mơ hồ sẽ ngay lập tức cho bạn là không đáng tin cậy. Công việc càng lớn thì càng nên lập dự toán chi tiết. Một công việc nhỏ có thể ít chi tiết hơn, vì có ít biến số cần xem xét hơn.
- Tất cả các nhà thầu phải đấu thầu cùng một công việc với các điều kiện như nhau. Nếu không, sẽ rất khó để đánh giá và so sánh các ưu đãi một cách chính xác.
- Ví dụ: nếu bạn đang lắp đặt một chiếc quạt trần, đó chỉ là một công việc nhỏ. Bạn chọn cái quạt, nó chiếm chi phí nguyên vật liệu, vì vậy biến số duy nhất là nhân công.
- Nếu toàn bộ ngôi nhà của bạn đang được sửa sang lại và nhà thầu nói với bạn rằng nhà bếp sẽ có giá $ 7, 000, hãy coi đó là một dấu hiệu cảnh báo. Trừ khi bạn đã chọn các thiết bị, mặt bàn, đồ đạc, sàn nhà, v.v., đơn giản là không có cách nào để biết nó sẽ có giá bao nhiêu. Điều tốt nhất mà một nhà thầu có uy tín sẽ làm là cung cấp cho bạn phạm vi: “bếp cỡ này thường có giá từ $ 5, 000 đến $ 10, 000.”
Bước 3. Xác định các vật liệu bạn muốn
Chi phí ẩn có thể làm cho một ước tính trở nên tuyệt vời khi nó là bất cứ điều gì ngoại trừ. Một cách để che giấu chi phí là tính toán ước tính bằng cách sử dụng các vật liệu hoặc thiết bị cấp thấp nhất hiện có. Xác minh rằng nhà thầu đang sử dụng các vật liệu hoặc thiết bị mà bạn muốn sử dụng chứ không chỉ những gì rẻ nhất.
Bước 4. Bao gồm các điều kiện khác
Hãy nhớ nêu rõ bất kỳ điều kiện nào khác hoặc các yêu cầu khác sẽ ảnh hưởng đến công việc. Ví dụ: bạn có thể yêu cầu nhà thầu làm việc theo giờ nhất định, có cấp độ truy cập riêng biệt vào địa điểm hoặc yêu cầu bảo trì địa điểm. Bao gồm bất kỳ chi tiết đặc biệt nào khi nói chuyện với nhà thầu để họ có thể cung cấp cho bạn một ước tính toàn diện. Ví dụ về những điều kiện này có thể bao gồm:
- Xử lý và dọn dẹp chất thải. Hầu hết các dự án lớn đều tạo ra nhiều thùng rác, phải thuê các thùng rác và các vật liệu nguy hiểm (như amiăng) cần được các chuyên gia xử lý.
- Giấy phép và kiểm tra. Mọi dự án cải tạo nhà ở bất kỳ hệ quả nào đều sẽ yêu cầu một số loại giấy phép. Ai chịu trách nhiệm xin giấy phép và ai trả tiền cho các thanh tra viên?
- Cảnh quan. Các dự án lớn có thể gây thiệt hại khá nhiều cho cảnh quan khu dân cư. Ai có trách nhiệm trả lại nguyên trạng sân?
- Bảo hành. Đảm bảo rằng nhà thầu của bạn đảm bảo công việc của họ. Nếu họ tính thêm tiền, hãy tính toán. Thời gian bảo hành có xứng đáng với chi phí không?
Bước 5. So sánh các ước tính
So sánh ước tính bạn đã nhận được từ các nhà thầu và ước tính sơ bộ bạn đã tạo. Có cái nào cao hơn hay thấp hơn đáng kể so với những cái khác không? Nếu vậy, có một lý do chính đáng tại sao?
- Nhiều người sẽ nói rằng hãy loại bỏ ngay ước tính cao và thấp, nhưng đó đơn giản không phải là lời khuyên tốt. Nếu bạn chỉ có ba ước tính và một trong số đó cao hơn nhiều so với những ước tính khác, bạn có muốn biết tại sao không? Nhà thầu cao có thể đã phát hiện ra một vấn đề mà hai người kia đã bỏ qua. Nguyên tắc tương tự cũng áp dụng cho một ước tính rất thấp. Nhà thầu đó có thể đã xác định một cách hoàn thành công việc rẻ hơn so với hai cách còn lại mà hiệu quả như nhau.
- Nếu bạn thấy mình đang ở trong tình thế tiến thoái lưỡng nan đó, thì lựa chọn tốt nhất có thể là nhờ một nhà thầu thứ tư ước tính khác.
- Yêu cầu giải thích khi chi phí thay đổi đáng kể. Một nhà thầu có thấy một vấn đề khác bị bỏ qua hay một người muốn công việc nhiều hơn và sẵn sàng thu lợi nhuận thấp hơn?
Phần 3 của 3: Chọn một ước tính
Bước 1. Cho các nhà thầu biết về ước tính của nhau
Còn lâu mới chắc chắn rằng nó sẽ thay đổi ước tính của bất kỳ ai, nhưng bạn có thể nhận được thỏa thuận tốt hơn nếu bạn cho các nhà thầu biết các ưu đãi khác của bạn là gì.
Thông báo cho họ về các đề nghị khác một cách trân trọng. Đừng buộc tội bất kỳ ai đang cố gắng lừa dối bạn hoặc lợi dụng, bởi vì hầu hết thời gian, họ không phải vậy. Không phải nhà thầu nào cũng trả giá vật liệu hoặc giá nhân công như nhau. Thêm vào đó, rất nhiều sự thay đổi dựa trên những gì một nhà thầu nghĩ rằng đội của mình có thể làm và cách họ sẽ phải làm điều đó
Bước 2. Xác nhận các chi tiết
Trước khi cam kết với một nhà thầu cụ thể, hãy đảm bảo rằng bạn biết chính xác những gì được bao gồm trong dự toán. Tất cả các điều khoản và điều kiện bao gồm trong các yêu cầu và điều kiện của công việc cần được bao gồm. Bạn cũng nên yêu cầu giải thích và xử lý cho việc chạy quá chi phí hoặc thay đổi đơn đặt hàng. Một số nhà thầu đặt giá thầu thấp để có được công việc và sau đó kiếm lợi nhuận của họ theo các đơn đặt hàng thay đổi.
Bước 3. Cam kết lựa chọn tốt nhất
Chọn nhà thầu đáp ứng các yêu cầu của bạn, có uy tín và cung cấp một quy trình hợp lý cho việc chạy quá chi phí. Nếu có nhiều nhà thầu làm như vậy, hãy chọn giá thấp nhất.
Bước 4. Dịch dự toán thành hợp đồng
Yêu cầu nhà thầu đã chọn của bạn lập hợp đồng dựa trên ước tính. Hợp đồng phải bao gồm các chi tiết như lịch trình, các khoản thanh toán và các phê duyệt. Nhờ luật sư xem qua hợp đồng để đảm bảo rằng bạn được bảo hiểm cho bất kỳ trường hợp nào. Đặc biệt, nhà thầu cần có bảo hiểm trách nhiệm đầy đủ để bảo vệ bạn khỏi những bộ quần áo bị nhân viên hoặc người ngoài cuộc làm tổn thương trong quá trình thực hiện công việc của họ.
