Mua nhà cũ, sửa chữa rồi bán lại kiếm lời thường được gọi là “lật kèo” nhà. Việc lật kèo thành công phụ thuộc vào việc tìm kiếm bất động sản được định giá đủ thấp để thu lợi nhuận khi khoản đầu tư ban đầu và chi phí sửa chữa được trừ vào giá bán cuối cùng. Có nhiều cách bạn có thể tìm thấy những ngôi nhà bị lật. Đầu tiên, hãy soạn một danh sách các ngôi nhà bằng cách sử dụng các nguồn trực tuyến, thông tin từ văn phòng thư ký quận và thông qua tư vấn với một đại lý bất động sản. Đánh giá kỹ lưỡng tất cả các ngôi nhà. Trước khi mua hàng cuối cùng, hãy tham khảo ý kiến của các chuyên gia và thương lượng với người bán. Điều này sẽ giúp bạn tìm được mức giá tốt nhất để kiếm lời bằng cách lật kèo.
Các bước
Phần 1 của 3: Lập danh sách các ngôi nhà
Bước 1. Tìm hiểu về giá trung bình trên thị trường của bạn
Bước đầu tiên để tìm nhà để lật là biết thị trường của bạn. Bạn muốn chắc chắn rằng bạn hiểu mức giá trung bình trong khu vực bạn đang tìm kiếm để có thể xác định tốt nhất những ngôi nhà bị định giá thấp.
- Nhìn vào nhiều ngôi nhà hiện có trên thị trường để biết mức giá trung bình. Điều này không chỉ cho bạn ý tưởng về những ngôi nhà bị định giá thấp mà còn cho bạn biết bạn nên bán một ngôi nhà đã sửa chữa với giá bao nhiêu.
- Bạn cũng nên xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của một ngôi nhà. Ngôi nhà có nằm trong khu phố an toàn không? Nó có gần trường học hay khu thương mại không? Nó có các yếu tố khiến nó trở nên mong muốn đối với người mua bình thường không? Bạn sẽ muốn nhắm mục tiêu những ngôi nhà được định giá thấp ở những khu vực này, vì sau này bạn có nhiều khả năng bán chúng để kiếm lời hơn.
Bước 2. Tìm kiếm những ngôi nhà được định giá thấp bằng các công cụ trực tuyến
Một trong những cách tốt nhất để bắt đầu tìm kiếm nhà để lật là sử dụng các công cụ trực tuyến. Các công cụ tìm kiếm trực tuyến sẽ cho phép bạn đưa ra mức giá và tìm kiếm nhà ở các khu vực cụ thể. Bắt đầu danh sách của bạn bằng cách tìm nhiều ngôi nhà trực tuyến.
- Bạn có thể tìm kiếm nhà bằng các trang web như Zillow, Realtor.com hoặc Trulia. Tinh chỉnh công cụ tìm kiếm để giá thấp nhất được liệt kê đầu tiên. Xem xét nhiều ngôi nhà khác nhau và lưu danh sách quan tâm trên máy tính của bạn.
- Điều này sẽ cho bạn cảm giác những ngôi nhà rẻ hơn có xu hướng nằm trong khu vực lân cận. Điều này có thể giúp thu hẹp phạm vi tìm kiếm của bạn khi bạn đang tìm kiếm nhà thông qua đại lý bất động sản hoặc các cửa hàng khác.
- Hãy nhớ rằng những ngôi nhà được định giá thấp không phải lúc nào cũng rẻ nhất. Bạn muốn một ngôi nhà được bán thấp hơn giá trị thị trường nhưng có thể sửa chữa và bán lại trên đường. Ngôi nhà rẻ nhất trong khu vực có thể gặp vấn đề nghiêm trọng và không đáng để đầu tư.
- Có một số trang web mới ở một số khu vực nhất định của quận có thể cung cấp cho bạn một nơi tốt để bắt đầu và họ thực hiện một số kiểm tra cho bạn. BMV thực hiện rất tốt việc chạy các tính toán tự động và so sánh nó với giá niêm yết, để các giao dịch dưới giá trị thị trường (hoặc được định giá thấp hơn) đã được lọc cho bạn. Mặc dù mọi thỏa thuận có thể không phải là một thỏa thuận tuyệt vời nhưng nó có thể mang lại cho bạn một nơi tuyệt vời để bắt đầu nghiên cứu về một bất động sản tiềm năng. Trang web này cũng cung cấp một số thống kê hữu ích khác như doanh số bán hàng REO và số ngày trung bình trên thị trường trong khu vực. Những con số này có thể cung cấp cái nhìn sâu sắc về những gì đang diễn ra ở người hàng xóm mục tiêu.
Bước 3. Ghé thăm văn phòng thư ký quận của bạn để tìm những ngôi nhà đang trong quá trình tịch thu nhà
Những ngôi nhà trải qua quá trình tịch thu nhà nói chung sẽ rẻ hơn. Những ngôi nhà bị tịch thu rất dễ bị lật và có thể không cần sửa chữa nhiều. Bạn có thể đưa ra đề nghị trực tiếp với chủ sở hữu, có thể rẻ hơn so với thông qua đại lý bất động sản. Bạn có thể ghé thăm văn phòng lục sự quận tại địa phương, hoặc văn phòng lục sự quận trong khu vực bạn muốn mua, để tìm danh sách các ngôi nhà bị tịch thu.
Bước 1.
- Nói chuyện với một nhân viên tại văn phòng về cách tìm những ngôi nhà bị tịch thu. Bạn thường tìm kiếm Thông báo bán hàng, Lis Pendens hoặc Thông báo về việc mặc định.
- Bạn cũng có thể kiểm tra các tờ báo địa phương. Thường có một phần thông báo công khai thông báo cho bạn về những ngôi nhà bị tịch thu.
Bước 2. Tìm kiếm những ngôi nhà bên ngoài các thành phố lớn
Không giới hạn tìm kiếm của bạn ở các thành phố lớn hơn. Mặc dù nhà ở các thành phố có xu hướng bán được nhiều hơn, nhưng bạn vẫn có thể kiếm được lợi nhuận từ việc chuyển nhượng những ngôi nhà bên ngoài thành phố. Bạn thường có thể tìm thấy những ngôi nhà giá rẻ ngoài phạm vi thành phố từ 2 đến 3 giờ.
- Đừng đi quá nông thôn. Một trang trại ở một khu vực biệt lập khó có thể bán được để thu lợi nhuận lớn. Bám sát các thị trấn nhỏ gần thành phố hoặc khu vực ngoại ô.
- Nếu có thể, hãy nhìn vào những ngôi nhà cách xa bờ biển. Những ngôi nhà ở các thị trấn ở miền Trung Tây và miền Nam có giá rẻ hơn nhiều so với những ngôi nhà ở bờ biển Đông hoặc Tây.
Bước 3. Thiết lập hệ thống cảnh báo tự động
Nếu bạn tìm được một căn nhà với giá tốt, bạn muốn là người đầu tiên đưa ra lời đề nghị. Điều này có thể mang lại cho bạn lợi thế so với đối thủ. Bạn nên thiết lập một số hệ thống cảnh báo tự động. Nói chuyện với đại lý bất động sản của bạn về hệ thống cảnh báo tự động. Nếu bạn không làm việc với một đại lý, các trang web như Zillow thường cho phép bạn thiết lập cảnh báo tự động về những ngôi nhà có mức giá nhất định trong một khu vực nhất định.
Bước 4. Tìm nhà để bán bởi chủ sở hữu
Nếu chủ sở hữu cần bán nhà gấp, họ có thể từ chối việc nói chuyện với một đại lý bất động sản. Những ngôi nhà do chủ nhân rao bán có thể bán rẻ hơn. Chủ nhà có thể không biết giá trị thực của tài sản của họ và để nó bán với giá thấp hơn giá thị trường. Bạn nên lái xe qua một số khu vực lân cận nơi bạn đang nghĩ đến việc mua nhà để lật. Hãy để ý các biển báo có nội dung "Cần bán bởi chủ sở hữu".
Bước 5. Tham khảo ý kiến của một đại lý bất động sản
Luôn luôn là một ý kiến hay khi có một chuyên gia đứng về phía bạn. Nếu bạn là người mới tham gia thị trường bất động sản, hãy nói chuyện với một đại lý bất động sản về việc tìm nhà để lật. Một đại lý đủ năng lực có thể giúp chỉ cho bạn hướng đến những ngôi nhà chất lượng cao, giá rẻ đáp ứng nhu cầu của bạn.
- Bạn có thể tìm thấy một đại lý bất động sản trực tuyến hoặc bằng cách duyệt qua các trang màu vàng. Bạn có thể đọc các bài đánh giá về một đại lý trên một trang web như Yelp để đảm bảo rằng họ có một danh tiếng vững chắc.
- Bạn cũng nên hỏi những người khác đã chuyển nhà để được giới thiệu cho một đại lý. Một đại lý bất động sản cũng nên sẵn sàng cung cấp cho bạn thông tin liên hệ về những khách hàng đã qua. Nói chuyện với các khách hàng trước đây và đặt nhiều câu hỏi khác nhau để đảm bảo rằng một đại lý bất động sản tiềm năng là vững chắc.
Phần 2/3: Đánh giá các khoản đầu tư tiềm năng
Bước 1. Ghé thăm nhiều ngôi nhà
Không giới hạn tìm kiếm của bạn khi tìm nhà để lật. Ghé thăm nhiều ngôi nhà ở một số khu vực khác nhau. Cân nhắc những ưu và nhược điểm của từng ngôi nhà bạn ghé thăm để bạn có thể quyết định những ngôi nhà nào đáng để bạn đầu tư.
- Tham dự nhiều ngôi nhà mở trong khu phố bạn đã chọn. Bạn cũng nên nói chuyện với đại lý bất động sản của mình và yêu cầu đi tham quan nhiều ngôi nhà trong một ngày.
- Tìm hiểu lý do tại sao nhà có thể rẻ. Một số ngôi nhà giá rẻ có thể cần sửa chữa nhiều hoặc ở vị trí xấu. Những ngôi nhà khác có thể chỉ cần sửa chữa nhỏ và có thể bị xuống giá do các yếu tố khác, chẳng hạn như chủ sở hữu cần bán nhanh.
Bước 2. Không né tránh những ngôi nhà cần sửa chữa
Một số ngôi nhà có thể được định giá thấp hơn vì họ cần sửa chữa một số công việc. Hầu hết những ngôi nhà bạn tìm thấy khi lật nhà sẽ là những ngôi nhà được sửa chữa ở một mức độ nào đó, vì vậy đừng chần chừ với công việc sửa chữa. Nếu việc sửa chữa có thể được thực hiện nhanh chóng và với giá rẻ hơn, ngôi nhà có thể đáng để đầu tư.
- Rất nhiều lần, một ngôi nhà chỉ cần sửa chữa thẩm mỹ. Một công việc sơn không tốt, thảm kém, hoặc mùi nặng có thể để lại một ngôi nhà trên thị trường trong một thời gian dài. Điều này sẽ khiến căn nhà bị hạ giá. Tuy nhiên, những vấn đề như thế này khá dễ sửa.
- Thực hiện một số nghiên cứu về mục đích của riêng bạn. Gọi cho nhiều nhà thầu và hỏi họ chi phí sửa chữa thường là bao nhiêu. Bạn cũng nên hỏi chủ nhà hoặc đại lý bất động sản nếu có bất kỳ sửa chữa lớn nào cần được thực hiện trong nhà.
Bước 3. Đưa ra nhiều đề nghị
Bạn nên đưa ra nhiều lời đề nghị khi tìm kiếm nhà để lật. Thị trường có thể sẽ hơi cạnh tranh và bạn sẽ không thể mua mọi căn nhà mà bạn đưa ra đề nghị. Các chuyên gia khuyên bạn nên sử dụng quy tắc 100-10-1. Điều này có nghĩa là bạn nên xem xét khoảng 100 ngôi nhà, đưa ra lời đề nghị cho khoảng 10 ngôi nhà và cuối cùng thực sự mua 1 ngôi nhà trong số 10 ngôi nhà.
- Đừng ngại đưa ra lời đề nghị đối với những ngôi nhà không phải là lựa chọn đầu tiên của bạn. Hầu hết các giá thầu của bạn vẫn sẽ giảm. Nếu bạn kết thúc với một ngôi nhà không phải là lựa chọn đầu tiên của bạn, bạn vẫn có thể tận dụng tối đa việc mua hàng.
- Tuy nhiên, đừng đưa ra lời đề nghị đối với những ngôi nhà mà bạn biết rằng bạn không muốn. Ví dụ, một ngôi nhà trong một khu phố rất tồi tàn có lẽ không phải là một khoản đầu tư đáng giá. Chỉ đưa ra đề nghị cho những ngôi nhà mà bạn cảm thấy mình có thể sống được với việc lật.
Phần 3/3: Trao đổi với Chuyên gia về việc Mua hàng
Bước 1. Tiến hành kiểm tra nhà đối với các tài sản bạn đang cân nhắc mua
Không bao giờ mua bất động sản mà không tiến hành kiểm tra nhà trước thời hạn. Thuê một nhân viên kiểm tra nhà có trình độ chuyên môn để đánh giá ngôi nhà trước khi bạn đưa ra đề nghị.
- Người kiểm tra nhà sẽ là một bên thứ ba trung lập, người không quan tâm đến việc giảm thiểu thiệt hại để thực hiện giao dịch mua bán. Anh ấy hoặc cô ấy sẽ cho bạn biết bạn cần phải làm việc nhà như thế nào.
- Một ngôi nhà cần sửa chữa nhỏ là một khoản đầu tư tuyệt vời nếu bạn đang muốn lật lại một ngôi nhà. Tuy nhiên, một ngôi nhà cần được cải tạo lớn có thể không xứng đáng với thời gian và tiền bạc của bạn.
Bước 2. Nói chuyện với luật sư
Trừ khi bản thân có bằng luật, bạn không nên mua nhà mà không nói chuyện với luật sư bất động sản. Có rất nhiều thủ tục giấy tờ và hợp đồng liên quan đến việc mua nhà. Một luật sư bất động sản có năng lực sẽ tư vấn cho bạn một cách cẩn thận và ngăn bạn đưa ra những quyết định mua hàng không tốt.
- Bạn có thể tìm luật sư bất động sản trực tuyến hoặc trên các trang vàng địa phương. Bạn cũng nên nói chuyện với bạn bè hoặc đồng nghiệp, những người đã lật nhà và yêu cầu giới thiệu.
- Luôn đọc các đánh giá trước khi thuê luật sư để đảm bảo rằng bạn đang chọn một người có uy tín vững chắc.
Bước 3. Nhận ước tính chi phí sửa chữa từ nhiều chuyên gia
Bạn muốn chắc chắn rằng chi phí sửa chữa không lớn hơn lợi nhuận cuối cùng của một ngôi nhà. Gọi cho nhiều nhà thầu được cấp phép trong khu vực của bạn. Nói với họ những loại sửa chữa bạn cần và yêu cầu họ ước tính. Tính toán gần đúng tổng chi phí sửa chữa sẽ là bao nhiêu.
- Một số nhà thầu sẽ không cung cấp ước tính miễn phí nếu bạn không sở hữu bất động sản đó trừ khi bạn đã có mối quan hệ làm việc với họ. Trong một số trường hợp, bạn có thể được yêu cầu trả một khoản phí nhỏ để có được ước tính sửa chữa đối với tài sản mà bạn không sở hữu.
- Gọi nhiều nơi khác nhau và tìm mức giá thấp nhất. Tuy nhiên, bạn cũng nên đọc các đánh giá trực tuyến và nói chuyện với các khách hàng khác trước khi quyết định chọn nhà thầu.
- Nếu có bất kỳ sửa chữa nhỏ nào, chẳng hạn như sơn bị hỏng, hãy tự mình thực hiện chúng. Điều này có thể giúp bạn tiết kiệm một khoản tiền khi lật nhà.
Bước 4. Đánh dấu một số con số để tìm ra bao nhiêu để cung cấp cho một ngôi nhà
Bạn sẽ muốn đảm bảo rằng bất kỳ ngôi nhà nào bạn mua đều có thể tạo ra lợi nhuận. Để tìm ra số tiền bạn nên cung cấp, bạn sẽ phải làm một số phép toán đơn giản. Đại lý bất động sản và luật sư của bạn sẽ có thể giúp bạn ước tính chi phí nhất định, cũng như giá bán cuối cùng của bất động sản của bạn.
- Bạn sẽ cần những gì được gọi là Giá trị Sau khi Sửa chữa (ARV). Đây là mức giá mà bất động sản cuối cùng sẽ bán và đại lý của bạn có thể tìm ra mức giá này cho bạn bằng cách xem xét doanh số bán hàng gần đây trong khu vực lân cận.
- Bạn muốn ARV bằng khoảng 70% số tiền bạn sẽ trả cho ngôi nhà. Nhân ARV với 0,7 để tính số tiền bạn phải trả cho căn nhà. Ví dụ, một ngôi nhà có ARV $ 200, 000 không nên được mua với giá hơn $ 140,000 nếu nó không cần sửa chữa. Tuy nhiên, bạn nên khấu trừ chi phí sửa chữa. Nếu ngôi nhà của bạn cần sửa chữa trị giá $ 40, 000, đừng mua nó với giá hơn $ 100, 000.
Bước 5. Thương lượng với người bán
Bạn luôn nên thương lượng trước khi quyết định mức giá cuối cùng. Nếu bạn thương lượng với người bán, bạn thậm chí có thể nhận được mức giá thấp hơn bạn muốn lúc đầu. Đừng chấp nhận mức giá đầu tiên mà người bán yêu cầu, đặc biệt nếu nó cao hơn giá tối đa bạn đã tính.
Đây là nơi có ích để thực hiện rất nhiều lời đề nghị. Nếu bạn tỏ ra sẵn sàng để giảm giá, người bán có thể sẽ nhượng bộ đề nghị của bạn nhiều hơn
Video - Bằng cách sử dụng dịch vụ này, một số thông tin có thể được chia sẻ với YouTube
Lời khuyên
- Luôn luôn đặt hàng tìm kiếm tiêu đề đầy đủ trước khi bạn trả tiền mặt cho một tài sản để lật. Nếu không, bạn có thể phải đấu tranh tại tòa án để thu lại khoản đầu tư của mình nếu tiêu đề không thể được chuyển tải một cách hợp pháp.
- Có thể mất từ 2 tuần đến một năm để một tiêu đề được công bố rõ ràng. Đảm bảo rằng có sẵn một dự phòng tiêu đề để bạn có thể hủy bỏ nếu có bất kỳ mục nào gây khó khăn trên báo cáo tiêu đề. Nếu có thể xóa những mục này, thì bạn có thể muốn tiếp tục, nhưng nếu không, thì bạn có thể muốn rút lui.
- Nếu cuối cùng bạn bị mất tiền khi chuyển nhượng một căn nhà, điều này không phải là hiếm, thì bạn có thể muốn thuê căn nhà đó trong một hoặc 2 năm để kiếm thêm một số tiền trước khi bán nó.
